Freitag, 25. März 2022

Energieeffiziente Liegenschaften

Wie optimiere ich die Energieeffizienz in Liegenschaften?

Die Weichen für die Energieeffizienz einer Liegenschaft stellt die Bauherrin in der Bedürfnisformulierung. Zunehmend werden heute die Netto-Null-Ziele mitberücksichtigt.

Wärend der Bau-Projektierung wird der optimale Energiefluss am besten von langer Hand geplant. Das erfolgt im Idealfall durch ein interdiziplinäres Team bestehend aus Gebäudenutzer, Architekt, Energieberater, Bauunternehmer und Gewerke. Gemeinsam können wesentlich grössere Effizienzpotentiale entdeckt und genutzt werden, als wenn die einzelnen Parteien hintereinander planen und kommunizieren. Ein weiterer Vorteil der Teamarbeit ist, dass in den Gesprächen stets die beste Lösung in den Vordergrund rückt und Partikularinteressen einzelner Teilnehmer weniger Einfluss nehmen können.

Allerdings werden weiterhin immer noch zu viele Fragen der Energieeffizienz und erneuerbaren Energieproduktion erst im zweiten Schritt, wärend der Bauausführung geklärt. Dann, wenn viele Rahmenbedingungen fix sind und man quasi "drumherum" nach Lösungen schauen muss. Denselben Nachteil hat man im Erneuerungsbau. Wurde der Bau fertig gestellt, werden die Gebäudeanlagen geliefert und in Betrieb genommen i.d.R. mit Werkseinstellungen.

Nun steht der neue Eigentümer vor vollendeten Tatsachen! Die tatsächlich Energieeffizienz ist bei Schlüsselübergabe völlig unklar. Wer wissen will, ob sein Gebäude richtig tickt, der muss messen und ein Energiemonitoring installieren.

Das Energiemonitoring offenbart den Performance-Gap, die Lücke zwischen geplanter und realisierter Gebäudeeffizienz. Das Resultat offenbart sich erst nach einer gewissen Zeit, nachdem alle Nutzer eingezogen sind und ihren Normalbetrieb aufgenommen haben. Ab dann wird der Betrieb über ein volles Jahr gemessen, damit die Werkseinstellungen der Anlagen saisonal angepasst werden können. Deshalb dauert die erste Messperiode mindestens zwei Jahre.

Zahlreiche empirische Untersuchungen kahmen zum Ergebnis, dass die erste energetische Betriebsoptimierung den jährliche Energieverbrauch um 10-30% reduziert. Die Einsparungen dieser Optimierung werden mit dem Energiemonitoring nachgewiesen. Bleibt nach der Betriebsoptimierung ein Performance-Gap übrig, ist dieser auf Fehlplanung, ungeeignete Anlagentechnik, mangelhafte Umsetzung oder bis dato unberücksichtigte Einflussfaktoren zurückzuführen (z.B. auf ein anderes Nutzerverhalten).

Aus Erfahrung wird man schlauer ... und bei der Gebäude-Performance können kleinere Investitionen einen grossen Unterschied bewirken. Low-Cost Massnahmen sind denkbar bei der Verschattung, beim Ausbau der erneuerbaren Energie, der Erhöhung der Speicher- & Intelligenzfähigkeit des Gebäudes oder die bessere Nutzung von Abwärme- oder Umweltenergie. Kostenlos sind übrigens Verhaltensänderungen: Wer seinen Tagesrhytmus besser an die Sonne anpassen kann, der steigert zum Beispiel den Solarstrom-Eigenverbrauch. Ein Energimonitoring liefert zudem wertvolle Hinweise, wo es Spielräume zu nutzen gibt.

Garantiert der Gebäudeausweis die Gebäudeeffizienz?

Gebäudeausweise (Minergie, GEAK, LEED, BREEAM) und Areal-Labels (2000-Watt-Gesellschaft, SNBS-Areal, Minergie-Areal) sind Baustandards mit Blick auf die Energie- & Ressourceneffizienz. Sie beinflussen das Baukonzept und die Wahl der verwendeten Materialien, sind aber nur sekundär Leistungsausweis für die tatsächlich erreichte Gebäude-Performance. So wird leider selbst in energetisch ambitioniert gebauten Liegenschaften sehr viel Energie verschwendet.

Landesweit kumulieren sich die täglichen Energieverluste im Gebäudesektor dermassen, dass gleich mehrere umweltbelastende Grosskraftwerke beibehalten und neu gebaut werden müssen.

Aus diesem Grund müssen Gebäudelabels in Zukunft vermehrt auch die effektive Betriebsbilanz der Liegenschaft bewerten und nicht nur nur den ökologischen Fussabdruck des Baus. Die korrekte Gebäudebewertung betrachtet den ganzen Lebenszyklus vom Bau über den Betrieb bis zur Entsorgung und Wiederverwertung. Je niedriger die Gebäudebewertung ausfällt, desto höher ist die Umweltbelastung.

Analog der Dieselfahrzeuge, wo Abgaswerte unter realen Fahrbedingungen gemessen werden, müssten Gebäude theoretisch auch unter realen Nutzungsbedingungen beurteilt werden. Die Erkenntnis aus dem Monitoring ist Voraussetzung, damit Liegenschaftsbesitzer und Nutzer ihre Sparpotenziale richtig beurteilen und wirkungsvolle Massnahmen ergreifen können.

Wer bezahlt die Zeche bei schlechter Gebäudeeffizienz?

Verschärfen sich die Rahmenbedingungen aufgrund strengerer Klimagesetze, Auflagen und staatlicher Lenkung (der Transformation), wächst bei energetisch problematischen Gebäuden das Risiko:

Einerseits wächst der energetische Sanierungsbedarf überproportional gegenüber Netto-Null Liegenschaften. Zum anderen sind Liegenschaften mit externer Energie abhängig vom Marktgeschehen inkl. Mangellagen und steigender Preise für Brennstoffe und Endenergie (Netzstrom, Fernwärme, Gas).

Für Bewohner von Nicht-Netto-Null-Liegenschaften bedeuten steigende Energiepreise, steigende Wohnkosten i.bes. bei den Nebenkosten. Nebenkosten lassen sich einfach auf die Mieter überwälzen, könnte man meinen. Das ist aber kurzfristig gedacht, den Mieter bezahlen aus ihrer Sicht "einen Preis fürs Wohnen" bestehend aus Miete + Nebenkosten + Umgebungskosten (z.B. Transportwege). Sind die Nebenkosten einer Immobilie hoch, sinkt die Zahlungsbereitschaft für den Mietanteil. Hätte der Mieter eine Auswahl, dann würde er sich allenfalls für ein anderes Mietobjekt entscheiden.

Die Wettbewerbsfähigkeit der Nicht-Netto-Null-Immobilie mit hohen Nebenkosten sinkt also gegenüber jenen Objekten mit geringen Nebenkosten. Sinkt die Rendite, dann steigt das Risiko in Krisensituationen, also bei fehlender Nachfrage durch Mieter. Die Immobilie wäre weniger Wettbewerbsfähig und könnte ein Verlustgeschäft werden.

Mit anderen Worten, hohe Nebenkosten & hoher Sanierungsbedarf sind ein Risiko für Immobilieninvestoren. Eine schlechte Ökobilanz wirkt sich früher oder später negativ auf die Rendite/Risikobeurteilung und den Gebäudewert aus. In Zeiten der grossen Umbrüche wie Klimawandel, Energiewende, Deglobalisierung, Migrationsbewegungen und politischen Umwälzungen wird der Risikobeurteilung von Immobilienportfolios einen wesentlich höherer Stellenwert zugeschrieben als in der Vergangenheit.

Was ist die Best Practice für Netto Null Liegenschaften?

Die "Best Practice" im Energiemanagement von Gebäuden & Arealen ist die Anwendung mehrerer Konzepte gleichzeitig. Angewandt werden folgende Konzepte:

  • Suffizienz – Sich mit weniger begnügen, umdenken, informieren, Werte und Usanzen hinterfragen

  • Energieeffizienz – Niedrigenergielösungen wählen, Verschwendung eliminieren, Wirkungsgrad erhöhen, geeignete Verhaltens- & Hausregeln praktizieren, Transparenz schaffen und motivieren

  • Erneuerbare Energie – Umweltenergie am Ort des Verbrauchs ernten, nutzen und speichern

  • Energiehandel – Überschüssige Energie an Nachbarn leiten (ZEV gründen) oder in der Region verkaufen, sofern der freie Netzzugang ermöglicht wird (bzw. sich dafür engagieren, dass der Energiemarkt vollständig liberalisiert wird)

  • Grüne Endenergie – Restbedarf durch Kauf "echter grüner Energie aus der Region" decken

Viele dieser Konzepte lassen sich nicht im Alleingang umsetzen. Wer nachhaltig wirtschaften will, muss durchgängig denken. Nachhaltige Netto-Null Gebäude sind das Resultat der Zusammenarbeit zwischen Bewohnern & Nutzern der Liegenschaft, Bauherr, Facility Managern, Planern, Gewerken, Energieversorgern, öffentlicher Behörde und dem Staat.

Wo und wie stoppe ich Energieverschwendung in Liegenschaften?

Energieeffizienz im Alltagsbetriebetrieb bedeutet vor allem Verschwendung zu eliminieren. Arten der Energieverschwendung in Liegenschaften gibt es viele:

  • Leerläufe

  • Ungeeignete Technik (z.B. falsche Dimensionierung, veraltete Technologien)

  • Schlechter Wirkungsgrad der Anlagen & Geräte

  • Unnötige Energieverteilungen

  • Unnötige Energiespeicherung (und schlechte Ausnutzung der Speicherkapazität)

  • Überproduktion

  • Leckagen

  • Fehlsteuerung (z.B. falsche Annahmen, falsche Messung)

  • Fehlverhalten (z.B. fehlende Abstimmung zwischen Nutzerbedarf und Energieproduktion, oder Fehlanreize aufgrund pauschalisierter, intransparenter Kosten)

  • Fehlplanung (z.B. Silodenken der Gewerke)

  • Betriebsstörungen (z.B. Ausfall von Solarpanels, Wechselrichter, vereiste Speicher)

Der Betrieb wird schlank, indem einerseits eine Optimierung von Betrieb und Nutzerbedarf erfolgt und andererseits Schwachstellen durch kleinere Massnahemen und Investitionen behoben werden. Je früher das erfolgt, desto höher ist das Einsparpotenzial im Gebäudelebenszyklus.

Eine grössere Liegenschaft mit professionellen Facility Managern kann ein "Energiezirkel" gründen analog dem Qualitätsmanagement. Es handelt sich um kleine Teams, das im Sinne der kontinuierlichen Verbesserung Energieeffizienz regelmässig diskutiert und systematisch optimiert (siehe z.B. EN ISO 50001/50005).

Aber auch in kleineren Liegenschaften oder in einem Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) können periodisch an der Eigentümerversammlung neue Traktanden besprochen werden, um geeignete Massnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz zu diskutieren.

Welche Fragen zum Thema Energieeffizienz beschäftigen Sie?
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